Tình huống thực tế
Tình huống 1: Theo TT 200, đơn vị Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phân lô bán nền, khi xuất hóa đơn giao cho khách hàng, các khoản thu tiền theo tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng thì định khoản thế nào?
Trả lời:
Căn cứ pháp lý
- Tại Tiết a.1 Khoản 1 Điều 17 quy định về doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính:
+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm...”
- Tại điểm 2.11 Phụ lục 4 ban hành kèm theo Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lập hóa đơn:
“2.11. Trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì khi thu tiền, tổ chức, cá nhân phải lập hóa đơn GTGT. Trên hóa đơn ghi rõ số tiền thu, giá đất được giảm trừ trong doanh thu tính thuế GTGT, thuế suất thuế GTGT, số thuế GTGT.”
Hạch toán
a/ Hạch toán khi nhận tiền theo tiến độ: Viết hoá đơn GTGT cho khách hàng, kê khai và nộp thuế GTGT theo quy định, Thuế TNDN chỉ tạm nộp 1% còn không hạch toán vào TK 511 để ghi nhận doanh thu trong năm
Nợ TK 112: Giá trị nhận theo tiến độ
Có TK 344: Giá trị nhận theo tiến độ
Có TK 3331: Thuế GTGT của hoá đơn viết ra ứng
=è Theo dõi số thuế TNDN và GTGT phải nộp, đã nộp trên sổ kế toán thế nào?
Trả lời:
- Thuế TNDN sẽ được dư nợ trên sổ cái TK 3334 đến khi bạn đưa doanh thu vào quyết toán và hạch toán thuế TNDN phải nộp: Nợ TK 821/ Có TK 3334
- Thuế GTGT kê khai bình thường nếu bán ra > mua vào bạn phải nộp, nếu bán ra < mua vào bạn được khấu trừ, tính theo tổng số bán ra mua vào theo quý chứ ko tách riêng từng dự án BĐS
=è Đối với các hóa đơn bán ra mình không hạch toán TK thuế GTGT đầu ra 3331 vào sổ kế toán làm sao thực hiện bút toán khấu trừ -----> Xác định thuế GTGT còn được khấu trừ/ còn phải nộp <=> số trên tờ khai tại chỉ tiêu 43/40?
Trả lời: Bạn viết hoá đơn bán ra thì kê khai bán ra bình thường, còn chỉ tiêu 40 là dành cho đơn vị xây dựng dự án thì đầu vào họ được tập hợp vào đó đến khi kết thúc dự án mới được hoàn
=èVì không hạch toán TK thuế TNDN và thuế GTGT trên sổ nên không thể hiện số thuế phải nộp ====> không khớp tờ khai và số thuế nộp?
Trả lời:
1/ Tờ khai thuế TNDN tạm tính là 1% thì trên sổ bạn ghi:
+ Khi nộp tiền ghi: Nộp thuế TNDN tạm nộp 1%: Nợ 3334/có 112
+ Khi quyết toán trích thuế TNDN phải nộp năm: Nợ 821/có 3334: số thuế TNDN phải nộp
2/ Thuế GTGT thì hạch toán bình thường vì không tách như thuế TNDN mà theo bảng kê tổng bán ra, mua vào
b/ Khi bàn giao bất động sản lần cuối cùng để chuyển nhượng thì viết hoá đơn của giá trị còn lại và nộp thuế GTGT theo hoá đơn, còn thuế TNDN thì hạch toán vào doanh thu của toàn bộ BDS và tính lãi lỗ theo đúng hoạt động ( Nếu thuế TNDN nhiều hơn số đã tạm nộp 1% thì nộp thêm, nếu ít hơn số tạm nộp 1% thì xin hoàn hoặc để bù trừ)
Hạch toán như sau:
Nợ TK 344 ( TT 200): Tổng số các lần đã viết hoá đơn cho các lần thu tiền theo tiến độ
Có TK 511: Doanh thu của BDS bán
Có TK 3331: Thuế GTGT đầu ra phải nộp
Tình huống 2: Đv những khách hàng mình đã thu đủ tiền, giao nền thì được hạch toán doanh thu? Trường hợp còn lại: 1/ thu đủ tiền chưa giao nền; 2/ chưa thu đủ tiền, chưa giao nền. Tất cả đều xuất hóa đơn đúng với số tiền đã thu.===> Hạch toán kế toán ra sao?
Trả lời 2:
1, Nếu thu đủ tiền, giao nền thì được hạch toán vào doanh thu
Nợ TK 344
Có TK 511
Có TK 3331
- Kê khai thuế TNDN vào quyết toán năm theo mẫu 03 TNDN, số tiền thuế TNDN phải nộp = Số tiền TNDN phải nộp theo quyết toán - số đã tạm nộp 1%
- Thuế GTGT kê khai theo thời gian viết hoá đơn
2, Nếu thu đủ tiền nhưng chưa giao nền thì chỉ hạch toán như với trường hợp thu tiến độ từng lần, chưa xuất hoá đơn tổng thể và chưa hạch toán ghi nhận doanh thu. Khi kết thúc bàn giao tổng giá trị xuất hoá đơn các lần = giá trị BĐS bàn giao. Ví dụ:
Nợ TK 112: 600 triệu
Có TK 344: 600 triệu
Đã xuất hoá đơn GTGT giá trị toàn bộ của tài sản và đã thu tiền là coi như hoàn thành việc mua bán, việc giao nền là thủ tục phải hoàn thiện đi kèm thì hạch toán doanh thu luôn.
CTY KD BẤT ĐỘNG SẢN HẠCH TOÁN CHI PHÍ THỰC HIỆN DỰ ÁN PHÂN LÔ BÁN NỀN ĐƯỢC CẤP CÓ THẨM QUYỀN PHÊ DUYỆT
Theo TT 200
1. Chi phí tư vấn, thiết kế: Nhận khối lượng tư vấn, thiết kế,… hoàn thành do các nhà cung cấp bàn giao, căn cứ hợp đồng, biên bản nghiệm thu khối lượng, hoá đơn ghi:
Nợ TK 241 - Chi phí đầu tư xây dựng (2411)
Nợ TK 133- Thuế GTGT được khấu trừ
Có TK 331- Phải trả người bán
2. Trường hợp giao thầu thi công cơ sở hạ tầng (san lắp mặt bằng, làm đường giao thông, hệ thống điện, nước,…), căn cứ vào quyết toán công trình, biên bản nghiệm thu khối lượng, hóa đơn khối lượng hoàn thành, ghi :
Nợ TK 2411
Nợ TK 133
Có TK 331
3. Các chi phí chung phát sinh phục vụ cho việc thi công cơ sở hạ tầng tại công trình tập hợp vào TK 627; Sau đó hạch toán vào 154
Các chi phí chung liên quan đến dự án để hạch toán vào TK 241 hết nếu bạn muốn theo dõi chi phí chung của dự án bạn có thể tạo khoản mục chi phí để theo dõi TK 241 chứ ko hạch toán 154, 154 chỉ dành cho việc đi thi công thuê
Nợ TK 241
Nợ TK 133
Có TK 331
Cuối kỳ hạch toán:
Nợ TK 2411
Có TK 154
4. Chi tiền đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí khởi công, chi phí tổ chức công tác đền bù, di dời để giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất, … ghi vào TK 2411
5. Chi phí Ban quản lý dự án tập hợp vào TK 642,
Nợ TK 241
Nợ TK 133
Có TK 331
Cuối kỳ:
Nợ TK 2411
Có TK 642
6. Cuối kỳ (Dự án hoàn thành phân lô) bán nền:
- Căn cứ dự toán để mình hình thành thành phẩm, lấy tổng giá thành xây dựng chia cho diện tích hoặc thành phẩm muốn khai báo sau đó hạch toán
Nợ TK 155
Có TK 241: hạch toán theo từng thành phẩm để sau này còn xuất bán chứ ko ghi tổng giá trị
- Khi xuất bán: Nợ TK 131/Có TK 511, Có TK 333
- Giá vốn: Nợ TK 632/Có TK 155